Evergrande, Çin Emlak Balonunu Patlatacak mı?

Birkaç yıl önce tüm medyanın gözü, Çin komünist partisinin (ÇKP) 2020'nin sonlarında üç kırmızı çizgi yasalarıyla gayrimenkul şirketlerine yeni borç limitleri getirmesinin ardından Evergrande ve diğer devasa borçlu Çinli gayrimenkul inşaat şirketlerinin üzerindeydi. Birkaç ay süren kaosun ardından Çin emlak piyasası istikrara kavuşmuş gibi görünüyordu ve Evergrande'nin devasa borç yığını yeniden yapılandırılacağı duyurdu. Ne yazık ki son birkaç ayda dünya çapında artan faiz oranları ve Çin ekonomisindeki daha büyük yavaşlama nedeniyle Çin'in emlak balonu tekrardan patlamanın eşiğine geldi. Bu durumun son kurbanı bu ayın başlarında offshore borçlarını ödeyemeyen Çin'in en büyük özel inşaat şirketi olan Country Garden oldu. Bugün bu makalede Çin'in süregelen emlak krizine, neden daha da kötüye gittiğine ve ÇKP'yi neden rahatsız edici bir ikilemle karşı karşıya bıraktığına bir göz atacağız.

En son gelişmeleri anlatmaya başlanmadan önce biraz çin emlak krizinin geçmişine bakalım. Bu hikaye aslında Deng Xiaoping'nin 1978'in sonlarında Çin Halk Cumhuriyeti'nin lideri olduktan sonra Çin ekonomisini sosyalist piyasa ekonomisi olarak tanımlamasıyla başlıyor. Deng Xiaoping'in reformları, özellikle kentsel alanlarda hızlı bir büyüme yarattı ve bu nedenle yüz milyonlarca Çinli tıpkı Türkiye'deki gibi iş ve refah arayışıyla kırsal alanlardan kentsel alanlara taşındı. Bu kentleşme o kadar hızlı ve benzeri görülmemişti ki ortalama olarak her yıl yaklaşık 20 milyon Çinli kırsal'dan yeni şehirlere taşınıyordu; bu da her altı ayda bir Londra büyüklüğünde yeni bir şehrin yaratılması gerektiği anlamına geliyordu. Sonuç olarak, şehirlerde yaşayan Çinlilerin oranı 1980'de yaklaşık %20'den bugün neredeyse %70'e çıktı. Bu hızlı kentleşme ve beraberinde gelen büyük konut talebi, emlak şirketleri ve müteahitler için büyük bir talep patlaması yarattı. Beklediğiniz gibi ev fiyatları hızla arttı, Çin'de ortalama ev fiyatları 2005 yılına kadar beş katına çıktı. Fiyatlardaki bu artış kentsel alanlarda daha da yüksekti; büyük şehirlerde genel olarak diğer bölgelere kıyasla en az iki kat fazla artış görüldü.

Diğer inşaat firmalarını geride bırakma yarışında ve daha fazla talep beklentisiyle Çinli emlak şirketleri giderek daha büyük miktarlarda borç almaya başladılar. Çinli alıcılar paralarının tamamını büyük ölçüde konuta yatırdılar çünkü konut o zaman için iyi bir yatırım aracı olarak görünüyordu. Ev fiyatları son 40 yıldır istikrarlı bir şekilde artıyor ve alıcılar bunun sonsuza kadar devam edeceğini düşünüyorlardı. Ancak aşırı kaldıraçlı borçlanan inşaat firmaları ve konutlara yapılan bitmek bilmeyen spekülatif yatırımların birleşimi, sonunda devasa bir emlak balonu yarattı. Çin'in büyük şehirlerindeki emlak fiyatları ortalama bir çinlinin yıllık maaşın 40 katına ulaşmıştı ve bu da onları açık ara dünyanın en pahalı şehirleri haline getiriyordu. Bu gayri menkuller şu anda tahmini olarak tüm Çin hane halkı servetinin %75'ini ve tüm ekonomik faaliyetlerin %20 ila 30'unu oluşturuyor.

Ufak bir hatırlatma, Çine benzer şekilde konut krizi yaşayan Birleşik Krallık'a baktığımızda, gayrimenkul yatırımları tüm hane halkı servetinin yaklaşık %36'sını, yani Çin'dekinin yaklaşık yarısı kadarını oluşturuyor. Özetle Çin'in benzeri görülmemiş kentleşmesi beraberinde benzeri görülmemiş bir konut balonu yarattı. Ağustos 2020'ye gelindiğinde ÇKP bu balonun tehlikeli derecede büyüdüğünü fark etti. Bu nedenle Çinli inşaat şirketlerine borç alabileceği para miktarını esasen sınırlayan üç kırmızı çizgi yasasını uygulamaya karar verdiler. Bu yasadan en derin etkilenen firma hiç kuşkusuz ülkedeki en büyük inşaat şirketlerinden biri olan ve yaklaşık 300 milyar dolarlık borcu olan Evergrande oldu. Evergrande'nin borç krizi bu noktaya kadar yavaş ilerliyordu ancak şirket geçtiğimiz ay 2021 ve 2022 yıllarına ait 81 milyar dolarlık zarar açıkladı.

Krizin başlarında emlak krizinin Evergrande ile sınırlı kalabileceğine dair bir iyimserlik vardı ve birkaç ay boyunca bu gerçekleşebilir gibiydi. Diğer emlak şirketleri bazı sorunlar yaşamış ve birkaç küçük şirket dolar cinsinden tahvillerini temerrüde düşürmüş olsa da, çoğunun durumu iyiydi ve Çin'deki konut fiyatları çökmemişti. Ancak, son birkaç yıldır Çin'in emlak krizi iki sebepten dolayı ciddi ölçüde kötüleştiğinden bu iyimserlik temelsiz görünmeye başlandı. İlk sebep olarak faiz oranlarındaki yükseliş gösterilebilir. Muhtemelen sizin de bildiğiniz gibi dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları yükselen enflasyon karşısında faiz oranlarını yükselterek mücadele etmeye başladılar ve bu borç almayı daha pahalı hale getiriyor. Merkez bankasının talebi canlandırmak için faiz oranlarını düşürdüğü Çin'de bu durum aslında geçerli olmasa da, Çin'in en büyük emlak şirketlerinin birçoğu borçlarının en azından belli bir kısmını yurt dışındaki kreditörlerden almış durumdalar ve bu da faiz artışlarından kaynaklanan artan borçlanma maliyetlerinden etkilenmeye devam ettikleri anlamına gelmektedir. Çin'de bile, işletmelerin ve bankaların Çin ekonomisinin durumu hakkındaki endişeleri arttıkça borçlanma daha pahalı hale geliyor.

İkinci sorun ise Çin ekonomisindeki genel yavaşlama. Tüm spekülatif balonlar gibi Çin'in emlak balonu da bir noktaya kadar güven esasına dayanıyordu. Alıcılar ve satıcılar, gayrimenkule para yatırmaya devam edeceklerse fiyatların yükselmeye devam edeceğinden emin olmak zorundalardı. Ancak Çin'in geniş ekonomisi yavaşladıkça ekonomiye duyulan güven azaldı ve bu da balondan daha fazla hava kaçmasına yol açtı. Daha önce de belirttiğim gibi bu yavaşlamanın son kurbanı Çin'deki en büyük özel inşaat şirketi olan Country Garden oldu. Üst seviyede bir inşaat şirketi olan Country Garden, daha önce aşırı borçlu emsallerinin çoğundan daha güvenli bir seçenek olarak görülüyordu. Ancak bu ayın başlarında uluslararası tahvillerinde temerrüde düşmesi Çin'in emlak krizinde henüz en kötüsünün yaşanmadığı yönündeki kaygıları arttırdı. Country Garden'ın satışları geçen yıla göre %34 azaldı ve bu emlak balonu kaygılarının ortaya çıkmasından önceydi. Bu durum muhtemelen ev alıcılarını daha da temkinli hale getirecek. Şirketin önümüzdeki aylarda vadesi dolacak milyarlarca dolar offshore borcu mevcut.

Çin'in emlak sektöründeki yaşanan bu kriz ÇKP'yi bir ikilemde bırakıyor. En bariz hareket devletin devreye girip hem müteahhitleri hem de konut satın alanları mali bir teşvikle desteklemesi ve onlara borçlarını ödemeleri ve temerrüde düşmemeleri için yeterli parayı vermesi olacaktır. Ancak bu sadece kısa vadeli bir çözüm. ÇKP emlak balonunun er ya da geç sönmesi gerektiğini biliyor çünkü bu balon Çinli bireylerin alım gücünü azaltıyor ve Çin'in deflasyonist sorunlarını derinleştiriyor. Ancak dünyanın en büyük balonunu söndürmenin oldukça zor olduğu da ortada. Sonuç olarak, tüm bunlar yaşanırken ilerleyen günlerde Çin ekonomisine daha fazla dikkat etmekte ve yatırımları buna paralel yapmakta fayda var.